Bloggaren Cornucopia havererar dagligen över bolånens storlek och fastighetspriserna i Sverige. Han ser det som en gigantisk bubbla, kallar lånekollektivet för bolånetorskar (BLT) och talar om hur det snart kommer gå åt helvete alltihop. Det kan vara en smart PR-strategi, eftersom bomarknaden, precis som alla marknader, fluktuerar. Med en inte alls försumbar sannolikhet får vi faktiskt en så stor sättning i bopriserna inom tidsspannet för hans aktiva blogg-karriär att han kan säga ”vad var det jag sa” och bli profet-förklarad. Gissar man tillräckligt många gånger får man rätt till slut.
Men ändå – det finns inte särskilt mycket som talar för att vi har en bubbla på fastighetsmarknaden. Visst har hushållens skuldkvot (skulder som andel av disponibel inkomst) gått upp kraftigt i skiftet från höginflationsekonomi till en låginflationsekonomi men det finns det goda skäl till. Från finansinspektionens rapport om bolånen:
I höginflationsekonomin tvingas man ”inflationsamortera” rejält via räntan (räntan är alltid inflationen plus ett litet påslag). Om inflationen är 10% så krymper lånet till en tredjedel realt på 10 år även om man inte amorterar alls. I låginflationsekonomin kan man lättare använda finansmarknaden till att sprida betalningen över hela sitt liv och inte bara över ett decennium. Det leder till att folk kan satsa mer på sitt boende och belåna sig högre. Men vi ser inga dramatiska förändringar i belåningsgrad i bolånestocken, snarare har de allra värsta exponeringarna krympt markant sen 2010:
Finansinspektionens stresstest/simuleringar av hushållens betalningsförmåga visar att vid ett bostadsprisfall på 20 procent och en arbetslöshet på 10 procent är det bara cirka 2 procent av hushållen som både har underskott i inkomster/utgifter och ett lån som är större än värdet på sin bostad. Vid 40% prisfall blir det 4% av hushållen som har dessa svårigheter. Det betyder dock inte att dessa automatiskt får gå från hus och hem och generera kreditförluster åt bankerna. De kan istället dra åt svångremmen rejält en tid, utnyttja sparpengar, stöttas av föräldrar mm.
Cornucopia lanserar en väldigt ytlig bild av att man ”tjänar på” att amortera. Det stämmer förstås i en snäv betydelse – man kommer självklart betala mindre totalt för ett lån om man betalar av det tidigt. Men nu kanske det inte är den som har mest pengar när han dör som vunnit? Jag hävdar att det finns mycket rationella skäl att strunta i att amortera! Tänkte stödja påståendet med några grafer.
Man har dåliga inkomster som ung och har som bäst inkomster när man är 40-50 år:
Historiskt har de nominella (dvs inflationsuppblåsta) medelinkomsterna, trots låg inflation, ökat med drygt 3.1% per år:
Om man slår ihop effekterna av dessa två grafer och tittar på vilken nominell inkomstutveckling man kan förvänta sig medan man åldras, så ser man att på 30 år, mellan 27 års ålder och 57 års ålder, så kan man förvänta sig att ens nominella inkomster mer än trefaldigas trots låg inflation!
Det betyder alltså att om du skaffar hus och barn och bolånar 3 miljoner när du är 27 år, så kommer lånet utan amorteringar fortfarande vara 3 miljoner men ”kännas” som mindre än en miljon när du är 57 år gammal, relativt den inkomst du har då.
Med den utvecklingen är det inte konstigt att folk snarare än amorterar istället lånar upp lite extra på huset för att renovera eller tillochmed köpa bilar eller resor. Det är fullständigt rationellt att välja att omfördela ekonomiskt rörelseutrymme till den perioden när man har låg inkomst och hemmavarande barn från perioden då man har hög inkomst och utflugna barn. Cornu föreslår istället att man ska snåla när man har barn hemma för nöjet att binda förmögenhet i huset som man realiserar först när man är för skruttig för att sköta om det. Så vill iallafall inte jag disponera min och min familjs tillvaro!
Faktum är att det är paradoxalt att en domedagsfigur som Cornu inte förespråkar MINDRE amorteringar. När man tror på diverse katastrofscenarier så borde man diskontera framtiden ganska hårt, dvs anta att det är mycket mer värt att bränna pengar nu än att spara dem. Imorgon kanske man har dött i krig eller katastrof, eller så blir pengarna värdelösa pga samhället fallit samman totalt. Vad har man då för att man snålade på barnen och undanhöll dem den där USA-resan, schyssta huset, poolen, iPhonen? Inget.